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Beschlusskompetenz der WEG trotz Instandsetzungspflicht des Sondereigentümers

Manche Bauteile sind Gemeinschaftseigentum, andere Sondereigentum. Unabhängig von dieser Eigentumszuordnung kann in den notariellen Gemeinschaftsordnungen die Tätigkeitspflicht oder auch die Kostentragung dem Sondereigentümer auch für Teile des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Hier gab es früher die Meinung, dass die Übertragung der Tätigkeitspflicht, also dass die Instandsetzung (und nicht nur die Kostenlast) dem Sondereigentümer „obliegt“, dazu führt, dass die Gemeinschaft hier nichts mehr zu entscheiden hat, es also an der Beschlusskompetenz fehlt. Beschlüsse über solche Instandsetzungen wären daher nichtig gewesen.

Der Bundesgerichtshof entschied nun in einem für die Verwaltungspraxis sehr wichtigen Urteil anders. Eine Gemeinschaftsordnung, durch die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Eigentümer übertragen wird, ändert nichts an der Beschusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen an solchen Gebäudeteilen. Die Gemeinschaft darf darüber hinaus hier nicht nur beschließen, sie kann auch selbst den Auftrag erteilen. Ungeachtet dessen verbleibt es aber grundsätzlich bei der Kostenlast der einzelnen Eigentümer, solange die Gemeinschaft hinsichtlich der Kosten nichts anderes beschließt.

Die Bundesrichter begründen das spitzfindig so: Die Erhaltungspflicht könne die Eigentümergemeinschaft (in der Gemeinschaftsordnung) zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig erledigen. Der Eigentümer, den laut Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht trifft, hat daher keine eigene Pflicht, sondern eine Pflicht der Gemeinschaft übertragen bekommen. Da es also von der Rechtsnatur also eine Gemeinschaftspflicht war, kann die Gemeinschaft auch weiterhin selbst tätig werden. Die Übertragung der Erhaltungspflicht begründet also gerade kein Recht des einzelnen Eigentümers zur alleinigen Sanierung unter Ausschluss der Gemeinschaft.

Wenn also wie in dem entschiedenen Fall Balkone marode sind, muss nicht etwa die Gemeinschaft zuerst die sanierungsunwilligen Eigentümer der Balkonwohnungen nach § 1004 BGB in Anspruch nehmen, sondern kann gleich selbst die Sanierung beschließen und beauftragen.
BGH, Versäumnisurteil v. 24.04.2026, V ZR 102/24 in NZM 2026, 555